Selon l'UFC
L'UFC-Que Choisir et l'ARC publient les premiers résultats de l'observatoire des syndics. Un document plus qu'accablant.
Au moment où le gouvernement s’apprête à présenter une réforme de la loi sur les copropriétés, l’UFC-Que Choisir et l’ARC (Association de responsables de copropriété) passent au crible les contrats des cinq principaux syndics (Citya, Foncia, Immo de France, Nexity et Urbania) et dénoncent la généralisation des mauvaises pratiques et la prolifération de clauses abusives. "La situation impose cette mise en commun des compétences tant les pratiques déviantes des syndics sont importantes", a déclaré Alain Bazot, le président de l’association de consommateurs.
Le secteur a beau être régulièrement pointé du doigt, par la Commission des Clauses Abusives ou bien la DGCCRF notamment, rien n’y fait, déplorent l’UFC et l’ARC. L’arrêté Novelli de 2010 avait pourtant pour objectif de réduire les abus, mais cela n'a pas empêché les plus gros syndics de multiplier les prestations particulières en dehors des prestations de gestion courante, pour faire payer toujours plus les copropriétés. Une enquête de satisfaction menée en 2013 auprès de 2.456 copropriétaires montre d'ailleurs que le désamour avec les syndics ne cesse de gonfler: les clients des cinq grands réseaux, qui représentent tout de même entre 40 et 60% du marché, affichent un taux de satisfaction globale d’à peine 64%, Foncia et Urbania remportant la palme du mécontentement: respectivement 42 et 45%. Pas de quoi se réjouir donc.
Voici le top 5 des pratiques abusives des syndics recensées par l'UFC-Que Choisir et l'ARC.
•Les forfaits tout compris
Au premier rang, les vrais/faux forfaits "tout compris", dont l'objectif premier est de limiter les prestations particulières en les englobant dans le forfait annuel et aussi de rendre prévisible le montant annuel des charges. En réalité, il n'en est rien : surcoût par rapport au contrat classique, faux avantages commerciaux, myriades de facturations supplémentaires… Si les copropriétaires revendiquent bien souvent une telle offre, afin d’avoir un maximum de lisibilité, "nous sommes très loin de ce que prétendent offrir les grandes enseignes", déplore Bruno, Dhont, le directeur de l’ARC. Certaines clauses laissent croire aux syndicats qu’ils bénéficient d’un avantage contractuel alors qu’il s’agit d’une obligation légale, à l’image de la gestion et la conservation des archives présentée comme une prestation particulière commercialement comprise dans le forfait de Nexity alors que cela relève d’une obligation.
Ces fameux contrats n’ont de tout-en-un que le nom. Ainsi Foncia n’hésite pas à inscrire 12 prestations particulières payantes en sus dans son offre forfaitisée. Chez Nexity, il y en a 11 supplémentaires.
•Le compte unique imposé
Prévu par la future loi, le principe du compte séparé permet au syndicat de copropriétaire d’assurer un contrôle sur les comptes et d’assurer une véritable sécurisation des fonds. S’il est inscrit à l’ordre du jour de chaque Assemblée générale, les syndics dissuadent bien souvent les copropriétaires d’opter pour un tel choix, notamment en imposant un surcoût on ne peut plus dissuasif. L’UFC et l’ARC ont relevé que ce surcoût peut atteindre entre 15 et 40% de plus que le coût d’un compte unique, "soit 10 fois plus que les intérêts financiers que la copropriété pourrait percevoir". C’est pourquoi 90% des copropriétés choisissent en fin de compte le compte unique.
Bruno Dhont déplore également l’existence de faux comptes séparés ou bien l'usage de comptes "reflets" proposés par les banques pour les comptes séparés au bénéfice des syndics qui peuvent ainsi utiliser les fonds à d’autres destinations que la gestion de la copropriété concernée.
Pour Bruno Dhont, au-delà de la guerre du compte séparé, il faut également "gagner celle de la banque séparée" en donnant la possibilité aux copropriétés de choisir la banque de leur choix pour ouvrir leur compte séparé.
•Des clauses abusives à tous les étages
En moyenne, l’UFC et l’ARC ont dénombré 18 clauses abusives dans les 8 contrats étudiés. Le Contrat "Formule 1 par 1" de Foncia en compte à lui tout seul 25, un record selon les deux associations. Il s’agit avant tout de mauvaises informations délivrées aux copropriétaires ou bien des facturations illicites comme celles portant sur la gestion et la conservation des archives, l’organisation des AG en dehors des horaires d’ouverture, la rémunération pour travaux votées en AG, la location de salle dans les locaux du syndic, des frais de chèques ou de prélèvements impayés… Ces prestations sont bien souvent inintelligibles ou floues pour le consommateur.
D’autres induisent les copropriétaires en erreur (fausse contrepartie pour inciter le copropriétaire à fonctionner en compte bancaire unique, prestations présentées comme gratuites ou faussement incluses dans le forfait)
•Des frais qui pèsent sur le copropriétaire isolément
Il s'agit des frais privatifs qui ne concernent pas la copropriété dans son ensemble mais un copropriétaire. A l’image des impayés de charges. "Ce genre de clause tend à facturer au copropriétaire défaillant des honoraires pour rémunérer le syndic lorsqu’il transmet le dossier à un avocat ou à un huisssier". Une pratique jugée illicite par les tribunaux rappellent l’UFC et l’ARC. Dans cette rubrique, on retrouve également les frais de mutation, la facturation de l’actualisation de l’état daté, la délivrance d’information pour l’établissement du diagnostic de performance énergétique, qui sont bien souvent exorbitant.
•Les tarifs exorbitants des prestations exceptionnelles
Pour Bruno Dhont, nous sommes ici "dans l’arbitraire le plus total", notamment au sujet des honoraires pour travaux exceptionnels qui ont bondi de 25% en trois ans, avec une mise à la trappe de l’AG. Ces honoraires doivent être fonction des travaux engagés et négociés en AG, rappelle-t-il tout en admettant que c'est loin d’être le cas dans les contrats étudiés.
Le directeur de l'ARC s’emporte également contre les vacations horaires, "à géométrie et horaires variable", et fonction du niveau de l’intervenant du syndic (directeur, principal, asssistant). Certains n’hésitent pas à majorer les prix à partir de 17 heures. Toute heure commencée et due, les déplacements en voitures sont payés… Autant d'abus selon lui.
Toutes ces pratiques ont un coût pour les copropriétés qui voient les honoraires des syndics s'envoler. Depuis trois ans, l'augmentation annuelle moyenne est de 3% pour le forfait de base et de 10% au minimum pour les prestations particulières.
Face à ce constat sévère, l’UFC et l’ARC tirent la sonnette d'alarme et réclament quatre mesures concrètes : l’instauration obligatoire d’un compte séparé, la standardisation d’un véritable contrat tout compris, le plafonnement des frais dits privatifs, la possible résiliation annuelle du contrat de syndic.
Les deux associations lancent d'ailleurs un observatoire des syndics afin d’informer régulièrement les consommateurs sur les pratiques tarifaires et contractuelles. Une sorte de vigie qui ne lâchera pas les syndics qui tirent sur la corde.
Immobilier : comment choisir un bon syndic de copropriété ?
Florent Magnes est le fondateur du site Meilleursyndic.com, qui donne accès à une sélection de syndics jugés compétents et efficaces par leurs clients. Il explique comment bien choisir son syndic lorsqu’on est copropriétaire.
Quels sont les conseils de base pour bien choisir son syndic ?
- J’allais vous répondre que le meilleur moyen, c’est d’aller sur meilleursyndic, mais vous souhaitez sans doute une réponse plus complète (Rires). Pour bien choisir, le bouche-à-oreille est fondamental, mais ça ne suffit pas. Il faut aussi non seulement demander à sa famille ou à ses amis ce qu’ils pensent de leur syndic, mais aussi ne pas se contenter de réponses vagues, du type “bon, ça va”. Au contraire, il faut tenter d’aller plus loin en posant des questions précises : la comptabilité, les comptes sont-ils clairs ? Toutes les factures sont-elles bien pointées et vérifiées ? N’y-a-t-il pas eu de prestations commandées alors que le Conseil syndical n’a pas été consulté? Le syndic surveille-t-il vraiment l’évolution des impayés, ou se contente-t-il d’envoyer des lettres recommandées sans assurer le suivi et de lancer des appels de fonds supplémentaires pour couvrir le déficit dû à ces impayés ? Les travaux votés sont-ils effectivement réalisés ? Sont-ils réalisés rapidement ? Existe-t-il une mise en concurrence réelle des fournisseur avant les travaux ?
Et vous, comment sélectionnez-vous ceux qui figurent sur votre site ?
En fait ce sont eux qui nous adressent leur candidature en s’inscrivant sur le site : nous les rappelons, et nous leur demandons tout simplement la liste complète de leurs copropriétés-clientes. S’ils refusent de le faire, la procédure s’arrête là. Pour ceux qui jouent le jeu, nous appelons un échantillon de Conseils syndicaux qui sont clients chez eux, et nous leur posons tout une série de questions -certaines figurant dans l’énumération de tout à l’heure (cf ci-dessus NDLR). Déjà, si nous avons un grand nombre d’observations négatives, comme le fait qu’ils répondent rarement au téléphone, ou qu’ils ne rappellent pas suite à des messages, l’impression n’est pas bonne. Mais si, sur 10 copropriétés contactées, nous avons environ 8 avis favorables, et si notre “enquête qualité” donne satisfaction, alors ils peuvent être référencés chez nous. Ensuite, ils nous versent une commission si, grâce à nous, ils décrochent un contrat avec une nouvelle copropriété qui les a découverts sur notre site.
Existe-t-il un profil idéal de syndic ?
Non, car tous les cas de figure existent. En fait, dans les grands syndics, c’est la qualité du gestionnaire qui compte : il vaut mieux avoir un bon gestionnaire dans un syndic moyen qu’un mauvais gestionnaire chez un bon syndic. Ensuite, les syndic de petite taille ou de taille moyenne ne sont pas à exclure, au contraire : souvent, on a intérêt à faire affaire avec un gestionnaire ayant travaillé plusieurs années chez un grand syndic, et qui se met ensuite à son compte : il a du temps, il est disponible, et il veut faire ses preuves car il se lance. Dans ce cas, on sait que, pendant au moins quatre ou cinq ans, on bénéficiera d’un excellent service. Mais ensuite, il faut faire attention si son syndic grandit trop vite : il risque en effet d’être rapidement sous-dimensionné. Ainsi, nous avons dû exclure de notre référencement un syndic qui avait conquis 60 copropriétés en 2 ans... D’une manière générale, disons que le profil type du bon gestionnaire, c’est une tranche d’âge située entre 30 et 40 ans, une solide formation initiale de type BTS ou ICH (institut de formation aux métiers de l’immobilier, NDLR), qui, comme je l’ai dit, sont d’anciens salariés de grands syndics. Ceci dit, encore une fois, il n’existe pas de profil type, puisqu’un grand syndic peut assurer un excellent service si le gestionnaire est compétent, un bon syndic peut exceller dans son métier même s’il a dépassé la soixantaine, ou encore s’il s’est formé sur le tas... tous les cas de figure sont possibles.
Si on pense avoir trouvé le bon syndic, comment en changer sans heurts ?
En règle générale, il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l’ancien syndic, 2 à 3 mois avant l’Assemblée générale qui pourra décider le changement -mais attention, pas plus de 3 mois : si vous le prévenez 6 mois à l’avance, par exemple, vous pouvez être sûr qu’il sera démotivé et qu’il sera très, très peu actif pour continuer à s’occuper de votre propriété.
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