Le projet de loi sur le Logement qui sera débattu à partir de septembre prochain à l’Assemblée nationale, comprend une batterie de nouvelles mesures pour apaiser les relations entre bailleurs et locataires. Parmi les plus emblématiques : un renforcement de l’encadrement des loyers, et le lancement d’une garantie des impayés s’appliquant à tous les baux du parc privé. Explications.
> Encadrement des loyers acte II
L’été dernier le gouvernement avait lancé à la hâte une première ébauche de son dispositif d’encadrement de loyers : lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail, un décret limitait les revalorisations au dernier IRL (indice des révisions des loyers) connu. Cette fois, Cécile Duflot enfonce le clou en annonçant en complément, la mise en place d’observatoires locaux, qui, une fois la loi votée, devront servir de référence pour contenir les excès des bailleurs.
Ces observatoires s’appliqueront à 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants marquées par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande (Paris, Nice, Nantes, Toulouse, Lyon, Montpellier…). Soit 70% du parc locatif privé, précise le ministère.
Dans toutes ces villes, un loyer médian sera déterminé chaque année par type de bien et par quartier. Tout loyer excédant de plus de 20% la valeur médiane sera automatiquement ramené à ce plafond majoré (montant médian + 20%). Pour rendre le dispositif le plus transparent possible, le loyer médian de référence devra obligatoirement figurer sur le bail. Les locataires disposeront alors de 3 mois à compter de la signature du contrat ou de 6 avant la date de son renouvellement pour le contester. En cas de désaccord avec le bailleur, ils pourront saisir une commission de conciliation départementale.
Selon le gouvernement, le nouveau mécanisme pourrait faire baisser près d’un quart des loyers en Ile-de-France. Reste des interrogations : le dispositif s’appliquera-t-il aux locations meublées ? Et surtout, les professionnels en charge de mettre en place les observatoires locaux joueront-ils le jeu ? La semaine dernière, la Fnaim a annoncé sa volonté de suspendre sa participation à ce projet . Pas de quoi déstabiliser le ministère : « une fois la loi votée, les professionnels auront obligation de communiquer leurs données », rétorque Cécile Duflot.
> Vers une assurance loyers impayés universelle
La ministre du Logement l’a promis : d’ici le 1er janvier 2016 au plus tard, une assurance loyers impayés universelle devrait s’imposer à toutes les nouvelles locations du parc privé (y compris les meublés). Objectif : sécuriser les propriétaires et les inciter à louer aux plus modestes.
Baptisée « Garantie universelle des loyers », cette sorte de sécurité sociale du logement, indemnisera automatiquement les bailleurs dès les premiers mois d’impayés. Des concertations entre partenaires vont être engagées dans les semaines à venir afin de clarifier ses contours et son financement. Dans les grandes lignes, le dispositif devrait prendre la forme d’un fonds mutualiste (géré par un établissement public) financé « à part égale » entre les locataires et les propriétaires. « Il pourrait s’agir d’un pourcentage du loyer ou d’une somme forfaitaire », nous précise Cécile Duflot. A ce stade, le montant des contributions n’est pas non plus tranché. Elles devraient toutefois rester modérées, les impayés ne représentant chaque année qu’environ 2 à 2,5% de la totalité des loyers encaissés. Soit environ 500 millions d’euros.
Présenté hier, le projet de loi est résolument tourné vers l’objectif d’abaisser le coût de la location et de garantir les droits des locataires.
Le dispositif Alur poursuit un objectif clair : abaisser le coût du logement à la location dans le secteur privé et rééquilibrer la relation bailleur-locataire au profit de ce dernier. Le projet de loi Duflot, aussi dénommé « Alur », cultive un point commun avec le projet de loi Hamon sur la consommation, qui est en cours d’examen à l’Assemblée. L’un comme l’autre ne déchaînent pas les passions au-delà des cercles d’initiés, alors qu’ils sont porteurs de lourds changements pour la société dans son ensemble. Présenté hier en Conseil des ministres, le dispositif Alur poursuit un objectif clair : abaisser le coût du logement à la location dans le secteur privé et rééquilibrer la relation bailleur-locataire au profit de ce dernier.
Le credo de Cécile Duflot, la ministre du Logement, va prendre des dimensions très concrètes. Le projet de loi prévoit la mise en place pour l’an prochain d’un mécanisme d’encadrement des loyers dans les « zones tendues ». Il s’agit de 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe « un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ». C’est la définition Insee de leur périmètre qui a été retenue. Ces zones abritent 4,6 millions de logements, soit 70 % du parc de logements locatifs privés, selon le ministère. Pour le Sud-Ouest, sont concernés Bayonne, Bordeaux, La Rochelle et l’ensemble Arcachon-La Teste-de-Buch.
Des observatoires des loyers
Dans ces agglomérations, un observatoire local des loyers permettra de calculer un « loyer médian [la moitié des loyers lui est supérieure, l’autre moitié inférieure] de référence » au mètre carré. Pour les nouvelles locations et les relocations, le loyer ne pourra pas excéder ce loyer médian majoré de 20 %. Pour le renouvellement de bail, le locataire, qui s’acquitte d’un loyer déjà supérieur de 20 % à ce plafond, pourra entreprendre un recours en diminution de son loyer.
Selon le ministère, cette règle aura des effets spectaculaires en région parisienne, où les loyers continuent de flamber. 26,5 % des biens mis en location en 2012 se situeraient au-dessus du plafond prévu.
La garantie obligatoire
L’autre mesure phare de ce projet est relative à la garantie universelle des loyers.
En France, les impayés représentent entre 2 % et 2,5 % de la totalité des loyers perçus. Selon Cécile Duflot, ils dissuadent la mise en location de logements vacants et entravent l’accès au logement des locataires « fragiles », ceux qui disposent de ressources financières modestes ou irrégulières. La solution consisterait à créer une Agence de la garantie universelle des loyers. La garantie touchera tous les logements privés mis en location, meublés y compris. Ce qui rendra « son coût limité », selon le ministère, et permettra l’indemnisation « rapide » des bailleurs.
Le projet de loi, très complet, met par ailleurs un coup d’arrêt à des pratiques dénoncées depuis longtemps par les associations de consommateurs et de locataires. L’ensemble de ces mesures est, en revanche, très fraîchement accueilli par les professionnels. Ce qui devrait se solder par des débats enlevés au Parlement.
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