Immobilier , le cauchemar américain
L'Express le 22/08/2007
Philippe Coste
Le boom du marché du logement aux Etats-Unis avait conduit de nombreux ménages à s'endetter lourdement. Ils se retrouvent aujourd'hui en grande difficulté. Un coup dur pour la croissance.
Les Américains venaient tout juste de voir s'effondrer, faute d'entretien, un gigantesque pont dans le Minnesota que la chute de Wall Street, la pire dégringolade du Dow Jones en trois ans, est venue leur rappeler qu'ils vivaient dangereusement et provoquer leur culpabilité incrédule devant l'effet planétaire de leurs choix quotidiens. Du Japon à l'Allemagne, en passant par Londres et Paris, la glissade des marchés boursiers, après le dégonflement soudain de la bulle immobilière, les a poussés à jeter un regard différent sur le boom délirant de la construction de logements aux Etats-Unis, autant que sur les publicités qui, depuis cinq ans, saturent leurs écrans de télévision: «Fauché? Devenez tout de même propriétaire! Pas d'apport personnel? Prêts adaptés à vos revenus!»
Le résultat de cette grande foire aux illusions, de la mansuétude suicidaire ou hypocrite des organismes de prêt, prompts à financer les crédits les plus risqués, se solderait déjà par une perte de 150 milliards de dollars pour les investisseurs mondiaux. Et, aux Etats-Unis, par une révision déchirante du système. Alors que l'on a pu accorder, ces dernières années, des prêts substantiels à des emprunteurs qui avaient omis d'indiquer leurs revenus sur les formulaires, aujourd'hui même les ménages solvables doivent présenter toutes les garanties dans les bureaux des mortgage companies. Des contrats hier mirobolants, et trompeurs, font maintenant apparaître des primes de risque exorbitantes. Certaines traites mensuelles ont augmenté de 39% depuis le mois dernier.
Ce durcissement ne fera qu'alourdir une tendance inquiétante. En juillet, alors que la Bourse touchait au zénith, le nombre des foreclosures - défauts de paiement des ménages - approchait déjà 1 million pour les six premiers mois. Une augmentation de 56% par rapport au premier semestre 2006. Plus que les statistiques nationales, la litanie des saisies et des ventes publiques annoncées dans les journaux locaux donne une meilleure idée de l'ampleur du désastre. Dans le Nevada, terre promise des promoteurs et lieu d'immigration des citadins en quête de qualité de vie, le nombre d'impayés a triplé en un an, et 1 ménage sur 175, soit quatre fois plus que la moyenne nationale, déclare forfait. Même constat dans les nouvelles banlieues de rêve, en Californie, dans le Colorado, en Floride, où, dans le même laps de temps, les prix de vente du mètre carré ont pu chuter par endroits de presque 25%.
C'est tout le paradoxe. Comme dans le Michigan et l'Ohio, des Etats sévèrement touchés par la perte de 50 000 emplois dans l'automobile en dix ans, le marasme de l'immobilier a pris de court les ménages. Car ces derniers, avec l'assentiment tacite des organismes de crédit, s'étaient engagés dans l'espoir qu'une revente rapide de leur maison leur permettrait, en cas de pépin, d'éponger leurs traites impayées et même de dégager un bénéfice. Ce filet de sécurité s'est effiloché rapidement, avec la hausse régulière des taux d'intérêt, suscitant de nouvelles inquiétudes, au moment où le stock de logements invendus a atteint au mois de mai son record et où la moyenne nationale des prix immobiliers a décliné de près de 2% en un an.
L'emballement spéculatif peut laisser rêveur, mais beaucoup de ménages n'avaient d'autre choix que de se lancer. «Avec l'augmentation spectaculaire des prix, près de 60% depuis 2000, explique Nicolas Retsinas, directeur du Joint Center for Housing Studies à Harvard, beaucoup de particuliers ont pensé qu'il leur fallait acheter au plus vite, tant qu'ils en avaient encore les moyens.» En face, les financiers, assurés de rentrer dans leurs fonds, n'avaient d'autre souci que de leur accorder des prêts. «Résultat, poursuit Retsinas, nous sommes confrontés à une nuée de drames individuels.»
Et une récession à la clef? 70% de l'activité économique américaine dépend de la consommation intérieure des ménages. Et ceux-là, propriétaires pour plus des deux tiers de leur logement, voient dans sa valeur le plus fidèle reflet de leur richesse et leur principale caution pour obtenir d'autres prêts. La peur du lendemain pourrait-elle vider les centres commerciaux? «Voilà deux siècles que nous tentons vainement de définir le point de rupture psychologique du consommateur américain, ironise David Leonhardt, éditorialiste économique du New York Times. C'est encore plus difficile aujourd'hui, car nous n'avons jamais connu une ruée sur l'immobilier semblable à celle de la période 2000-2005.»
Plus simplement, le recul du secteur de la construction, créateur de 1,3 million de nouveaux emplois depuis le début de la décennie, pourrait contribuer à lui seul, selon David Resler, chef analyste de Nomura Securities, à ramener le taux de croissance américain de 3 à 2,8% au second semestre et à accroître le risque de récession en 2008. Une éventualité évaluée à 33% par ses propres services. Quant à l'impact sur l'effet de richesse des ménages, il fait toujours débat. Mark Zandi, chef économiste d'Economy. com, filiale de l'agence Moody's, estime que la valeur globale du marché immobilier pourrait chuter de 5% cette année aux Etats-Unis. «Assez pour inquiéter les consommateurs, dit-il, mais sans effet plus grave qu'un ralentissement de l'économie.» En attendant, pour 2 millions de foyers bientôt incapables, ces deux prochaines années, de payer les traites de leur maison, le rêve américain s'est envolé.
Les Etats-Unis face à la flambée des saisies immobilières
L'Expansion
Encore une mauvaise nouvelle pour les propriétaires de logements aux Etats-Unis, qui représentent 70% de la population. Hier, l'Association Nationale des Agents Immobiliers a indiqué que les reventes de logements existants avaient diminué de –0,2% en juillet. Le nombre d'unités en vente n'a jamais été aussi important depuis 1991; il faudrait attendre 9,2 mois pour écouler ce stock ! D'où une pression persistante à la chute des prix de l'immobilier... Selon la presse, les autorités s'apprêtent même à annoncer que le prix médian du logement a baissé cette année au niveau national- du jamais vu depuis que cette statistique a commencé à être établie en 1950 !
Ceux qui n'ont pas les moyens de payer les taux d'intérêt plus élevés exigés par les organismes de crédit n'ont même plus la possibilité de revendre leur propriété rapidement et à bon prix. Et ils sont légion, notamment dans les catégories les moins aisées de la population qui ont contracté des emprunts à risque. Ces « subprime loans » étaient souvent assortis de taux d'intérêt fixes « d'appel » alléchants durant deux ans, au delà desquels les taux devenaient variables. La Deutsche Bank estime donc que 400 milliards de dollars de crédits à risque subiront des augmentations de taux de 30% au moins d'ici à la fin de 2008.
Une nouvelle flambée des procédures de saisie par les banques est donc à craindre alors que celles-ci ont déjà progressé de +60% depuis le début de l'année. Un foyer sur 112 en a été victime entre janvier et juillet. «Un record depuis 37 ans », s'alarme le démocrate Christopher Dodd, président de la Commission des Finances au Sénat. Selon lui, «un à trois millions de personnes » pourraient perdre leur résidence dans les prochains mois; il exhorte donc l'Administration Bush «à faire tout le nécessaire » pour éviter cette catastrophe.
Les démocrates sont déterminés à faire voter des mesures pour limiter les dégâts de la crise, dès la rentrée parlementaire de septembre. Certains, comme le sénateur de New York Charles Schumer, veulent obtenir le relèvement de 5 à 10% du plafond qui limite le portefeuille d'investissement des deux agences hypothécaires publiques Fannie Mae et Freddie Mac; elles pourraient ainsi refinancer plus de prêts ou des prêts supérieurs à 417.000 dollars dans les marchés où les logements sont les plus onéreux (New York, San Francisco). D'autres élus préfèreraient remplacer les crédits à taux variables des personnes en difficulté par des emprunts classiques à taux fixes sur trente ans. La favorite dans la course à la présidentielle de 2008, Hillary Clinton, et son challenger « de gauche », John Edwards, recommandent la création d'un fonds d'urgence d'un milliard de dollars pour assister les propriétaires fragiles. Autant de mesures catégoriquement écartées par George, Bush qui voit dans la crise actuelle une « nécessaire réaction » du marché face à l'argent facile des dernières années. « L'économie et les marchés sont assez forts pour absorber les pertes », martèle le secrétaire au Trésor Henry Paulson…